不動産は私たちにとって重要な財産です。そして、その重要財産の権利関係を公示する不動産登記制度の一翼を担っているのが私たち司法書士です。
また、一連の行為の節目となる登記は、そこに至るまでの各種諸問題へのケアが必要です。当事務所では総合的にサポートできる体制を整えています。

相談ケース

• 相談ケース①
  妻に自宅の権利を半分あげたい（ご名義変更；贈与）
  「苦楽をともにしてきた妻に感謝の気持ちを込めて自宅をプレゼントしたい」
  旦那さまのこうしたご要望には、2,000万円までの非課税枠を用いた夫婦間の贈与（結婚して20年以上）が最適です。
  そのほか、相続時精算課税制度を利用した親から子への贈与、毎年の贈与の非課税枠を利用した不動産の持分の移転など、各種税制の特例を用いた贈与のご相談がよくあります。税理士と連携して、節目の登記までサポートいたします。
• 相談ケース②
  親から資金の贈与を受けて新居を購入したい（ご名義変更；売買）
  初めてマイホームのご購入をご検討される方で、親御さんから資金援助を受けるケースが増えています。ここは賢く、贈与の各種特例を適用させて、希望する価格帯の不動産を購入したいものです。税理士と連携して、節目の登記までサポートいたします。
• 相談ケース③
  住宅ローン完済後は直ちに抹消手続を（抵当権抹消）
  抵当権を抹消しないまま放置すると、ご自宅を売却したり、新たにご融資を受けたりする際の障害となります。実際、相続手続きのご依頼の際に、抹消されないままの古い抵当権がよく見つかります。ローンご完済後の抵当権抹消手続はお早めにご相談ください。
• 相談ケース④
  先代が隣地所有者から土地を購入した際の領収書が出てきたので登記簿との不一致を直したい
  （問題解決型登記）
  相続手続きのご依頼の際によくあるご相談です。気心の知れた隣地所有者との間の取引で、
  本来するべき分筆の登記とご名義変更の手続きを怠ったケースです。当時の事情を知る人がいなかったり、または記憶が薄れていたり、資料も紛失していたりと、多くの困難が予想されます。
  他にも、貸金を担保するために不動産を利用したい、売買代金の一部を支払ったので権利を確保したい、自分が亡くなった時に相続人ではない縁故者に確実に権利が移転するようにしておきたい、など、問題を解決するために不動産登記を利用する場面はさまざまです。不動産登記の専門家である当事務所までご相談ください。

業務内容の詳細

Ａ）不動産のご名義変更（相続・売買・贈与・交換・財産分与など）

• ア）相続
  相続が開始した後、遺言書の記載に沿って、もしくは遺産分割協議によって、あるいは法定相続分で、被相続人名義の不動産を相続人にご名義変更します。
  詳細は、相続の専用サイトをご覧ください。
• イ）売買
  Ⅰ）知り合い同士での売買
  知り合い同士であれば、不動産会社を間に挟まずに売買することもございます。当事務所では、売買契約書の作成から、権利保全のための登記申請まで一貫してご案内できます。建築制限等、不動産の各種調査をご要望であれば、不動産会社を間に入れた方が無難です。
  
  Ⅱ）第三者間の売買
  通常、不動産会社を間に入れてお取引がされます。司法書士は、分譲住宅であれば売主さんの指名で、中古住宅であれば不動産仲介会社の指名で、インターネット系の銀行から融資を受ければ銀行の指名で決まることが多いです。 ただ、上記の指名で選ばれた司法書士を必ず使わなければならないわけではございません。当事務所では、お客様のマイホーム購入場面において、次のサポートを充実させております。
  ⅰ）登記名義や共有持分の決定方法についてのご相談
  持分は出資割合に応じて決定するのが原則です。いい加減に決めると、贈与税の課税を受ける可能性があります。このあたりの配慮が足りずに、夫婦で持分2分の1の登記をして、確定申告の時期にあわててご相談に見えるケースがよくあります。
  ⅱ）不動産購入等資金の贈与に適用できる減免措置についてのご相談
  　住宅購入の必要な世代（20~30代）の資力が少なく、親御さんなどから資金援助を受けるケースが増えています。資金援助を受けること自体は問題ないのですが、贈与の各種減免措置を適用させて申告をしないと、贈与税の課税を受ける可能性が高いです。
  減免措置には、「110万円の基礎控除」に始まり、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例」、「相続時精算課税制度」、「婚姻期間20年以上の夫婦間の贈与の特例」などがございます。
  ご自身の環境において、どの制度の適用が可能か、ご検討いただく必要があります。
  ★小冊子の贈呈
  上記の点について、税理士監修のもと、当事務所にて作成した小冊子がございます。たいていの不動産会社さんや金融機関は、ここまでのサポートができていないと思います。小冊子がご入り用の場合には、お電話ください。
• ウ）贈与
  皆さまからの直接のご相談をうけることが多いのが贈与です。最も配慮すべきところは、贈与税の課税を受けないか、という点です。もちろん、課税を受けても贈与するケースはございますが、課税されるのであれば考え直す、と思いとどまる方が多くいらっしゃいます。
  課税されるといっても、イ）売買でご説明したように、贈与税の各種減免措置を使いきちんと申告すれば問題ない場合もありますので、まずは当事務所までご相談ください。
• エ）交換
  不動産を複数お持ちの方が、様々な問題を解決するために採用される手法です。通常であれば、土地X（Aさん所有）についてはAさんがBさんに贈与（または売却）し、土地Y（Bさん所有）についてはBさんがAさんに贈与（または売却）するところ、一度に「交換」という形で行なうことに意味があります。これにより、贈与税や不動産取得税などの税務上の負担を軽減します。
  交換を安全に行なうポイントは、やはり不動産価値の適正な評価です。不動産鑑定士と一緒にサポートいたします。
• オ）財産分与
  離婚にともない、夫婦が婚姻中に築いた財産の清算の一環として行ないます。夫名義の不動産を、「財産分与」にて離婚する妻に名義変更するケースが多いです。これも、贈与ではなく財産分与で名義変更することに意味があり、税務上の負担を軽減します。
  当事務所では、離婚協議書の作成や、離婚調停の申立てのご支援もできます。あわせてご相談ください。

Ｂ）担保権の抹消（住宅ローンの完済　放置された古い担保権にも対応）

• ア）住宅ローンの完済（抵当権の抹消）
  住宅ローンなどをご完済されたあと、抵当権を抹消するための各種書類をお受け取りになりませんでしたか？　ご自宅についた金融機関の抵当権は、その書類を使って抹消手続きを踏まないと、登記簿上から消えることはありません。放っておくと、使用できない書類も出てきて、手間が増えることになります。手早く抹消手続きをしてしまうのが無難です。
  ご自身でやるのが面倒だ、手続きがよくわからない、という方はどうぞ当事務所までご依頼ください。
• イ）放置された担保権の抹消（休眠担保権の抹消）
  担保権の抹消を数十年放置すると、担保権者が現存しなくなってしまうこともあります。担保権者が通常の金融機関であれば、合併や会社分割をして承継会社が対応してくれますが、その他の債権者だと、その法人がすでになくなっており、一体誰に抹消手続きの相談をしたらよいかわからなくなります。
  そんな時、休眠担保権の抹消手続きの制度がいくつかあります。環境によって採りうる方法も異なり、事案により供託手続きなどを併用することになるので、専門家のサポートが必須と言えます。当事務所までご相談ください。

Ｃ）問題解決型登記（問題解決方法と実現可能な登記方法を総合してご案内）

• ア）問題解決型とは
  不動産の名義変更や担保権の抹消のように、皆さまにおかれまして、どのような登記をすればよいかわかっている場合が多いですが、中には、いったいどのような手続きをすれば問題を解決できるのかわからないケースもございます。
  不動産についての問題は、民法等の法律知識と、不動産登記の手続き実務を組み合わせて解決する必要があり、このご案内を高いレベルで行なえるのが司法書士です。（この点については弁護士も及ばず、司法書士の独壇場と言えます）
  以下は事例の一端です。どんな問題でも、解決の方向を探りご案内しますので、まずはご相談ください。
• イ）相談ケース
  Ⅰ）先代が隣地所有者から土地を購入した際の領収書が出てきたので登記記録との不一致を直したい
  相続手続きのご依頼の際によくあるご相談です。気心の知れた隣地所有者との間の取引で、本来するべき分筆の登記とご名義変更の手続きを怠ったケースです。当時の事情を知る人がいなかったり、または記憶が薄れていたり、資料も紛失していたりと、多くの困難が予想されます。専門家のサポートが必須で、お早めに当事務所までご相談ください。
  
  Ⅱ）貸金を担保するために不動産を利用したい
  知人同士でお金の貸し借りをする場合、借用書すら作らないケースが多いです。しかし、返済が滞り気味になり、貸主としては、そろそろしっかり担保を取っておきたい、とお考えになるとします。借主所有の不動産に対する、抵当権の設定登記が考えられますが、貸付と同時に手続きをする場合でないと、貸付総額や返済総額がかなり曖昧になっていることが多いでしょう。こんな場合、金融機関と同じような通常の抵当権の設定登記では実態と合致せず、仮に焦げ付いた場合に、この抵当権を使って強制執行できなくなる可能性もあります。貸付の実態に合致した抵当権を設定するには、司法書士のサポートが必須です。当事務所までご相談ください。
  
  Ⅲ）売買代金の一部を支払ったので権利を確保したい
  不動産売買の実務では、売買代金の全額を支払うと同時に、登記名義の変更手続きをすることが多いです。そのために、買主さまは、通常は金融機関から融資を受けて一括の支払いをしたうえで、支払いをした日付でもって名義変更もしてしまいます。
  ところが、知人間の取引で、代金の一部を先行して支払い、残金は分割で支払う約束にしたとします。引渡しも終わっており、不動産を使用するうえでは支障はないけど、登記簿上の名義が変わっていないのが心配です。万が一、売主さまが当該不動産を第三者に対し二重に売却してしまい名義変更までされたら、支払った代金の一部はそのままに、不動産の明渡しを迫られる可能性もあります。そんなとき、仮登記と呼ばれる、買主さまの権利を保全する登記方法があります。本登記をするまでは、売主さまの代金を受領する権利も保全できることになります。当事務所までご相談ください。
  
  Ⅳ）自分が亡くなった時に相続人ではない縁故者に確実に権利が移転するようにしておきたい
  亡くなるときの話なので、遺言でケアできる場面とも言えます。しかし、遺言は遺言者の自由意思によって書き直しができること、また、遺言の内容と矛盾する行為を遺言者がした場合には、その遺言内容は撤回されたとみなされることなどから、もらう側としては安心できるものではございません。まして、相続人でなければ、相続開始時に話合いの輪の中に入ることもできません。
  そんな時に利用したいのが死因贈与契約を結んだ上でする仮登記です。死因贈与執行者も定めて、本登記をするときに他の相続人の協力を仰がなくてもよいようにする工夫も必要です。専門性の高い登記ですので、当事務所までご相談ください。